OT
부동산거래신고 등에 관한 법령
= 각종 신고, 허가를 담고 있는 법
부동산 거래신고제도 :
부동산의 실거래가를 신고하는 제도
2006년 1월 1일부터 도입
*2005년까지는 실거래가 신고제도가 없었다.
~ 2005년
*검인 제도
매매, 교환, 증여 계약 :
소유권이 이전되는 계약.
취득자는 취득세(지방세)를 내야 → 시군구청장 찾아가서 계약서 제출
→ 법이 형식적 심사(실거래가 심사 X, 공시지가 등 확인 O)
→ 구청장이 도장(=검인) 찍어줌. 이 계약서가 바로 검인계약서
→ 취득세 내고 검인계약서를 등기소에 내면 소유권 이전해줬다.
매매 계약 : 부동산 거래 신고
교환, 증여 계약 : 지금도 신고대상 X → 검인대상
*애초에 실거래가 검증이 불가능하다.
부동산거래계약 신고서에 실거래가 적어서 시군구청장에 내면
→ 실질적 심사. 의심스러우면 조사. 거짓신고 드러나면 과태료 취득가액의 10%
→ 신고필증(검인 대상이 아니다)
공급계약(분양계약)
부동산을 취득할 수 있는 권리 : 공급계약, 분양권, 입주권
공급계약(=분양계약) : 시행사나 건축주로부터 최초로 분양권을 공급받는 계약
부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 = 분양권
8개 공급계약, 8개 분양권 매매
주택법 : 30호, 30세대 이상
*30호, 30세대 미만 = 건축법
**건축법은 8개 안에 없다.
→ 건축법에 따라 지어지는 주택이나 빌라의 공급계약과 분양권은 지금도 "검인대상"
도시 및 주거환경정비법 : 재건축
ㄴ입주권도 있고 분양권도 있음
건축물의 분양에 관한 법률 : 상가분양법
ㄴ주택법처럼 안전장치 마련한 것
Q. 공공주택 특별법에 따른 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약은 신고대상이 아니다? X
*규모가 200세대 이상이면 정비법,
그 미만이면 빈집법
재건축
- 도시 및 주거환경정비법
- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
[도시 및 주거환경정비법(=정비법)]
종전토지 3천세대 부수고 5천세대 짓기로.
사업 시행자는 3천세대 아파트 소유자들에게 '재건축이 결정되었으니 분양 신청을 하시오'. 30~60일 시간을 줌
3천세대 중 2천세대는 분양 신청, 1천세대는 분양 신청 X
5천세대 중 2천세대는 조합원 분양, 3천세대는 일반 분양을 하게 될 것.
이때 분양계획을 [관리처분계획].
ㄴ종전토지의 가격(권리가격)을 평가. 권리가격 5억 + 부담금 2억 = 7억 = 재건축 아파트 분양가격
시장 군수의 인가 받아서 5천세대 아파트 (ㄱ)공급계약을 체결
이 공급계약 신고 = 도시 및 주거환경정비법에 따른 공급계약
ㄴ3천세대 : (ㄷ)분양권, 2천세대 : (ㄴ)입주권
매매계약 체결할 때 권리가격 + 부담금 + 추가지불액(피. 프리미엄) 5천만원
*(ㄷ)분양권 : 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
[빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(=빈집법)]
100세대 부수고 150세대 짓자.
100세대가 다 신청.
150세대 : 공급계약, 50세대 : 분양권, 100세대 : 입주권
*(ㄹ)사업시행계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
정비법은 ㄱ, ㄴ, ㄷ
빈집법은 ㄱ, ㄴ, ㄹ
정비법, 빈집법 외 6개는 ㄱ, ㄴ
*입광공은 신고대상 아니다.
Q. 공인중개사 법령상 중개대상물은 모두 신고대상에 포함된다? X
Q. 공인중개사 법령상 중개대상물이 모두 신고대상인 것은 아니다? O
*주택임대차계약 경매로 낙찰받는 과정은 신고대상 X
*허가 받아도 신고 해야
*증명 받아도 신고 해야
허가 받아도 신고해야
*구가 있으면 구청장, 구가 없으면 시장
특별자치시는 시도지사지만 구가 없어서 신고관청
ex)
팔달구에 중개사무소 둔 개공이 팔달구에 있는 토지를 중개
→ 팔달구청장은 등록관청이면서 신고관청
팔달구에 중개사무소 둔 개공이 영통구에 있는 토지를 중개
→ 팔달구청장은 등록관청, 영통구청장은 신고관청
→ 위반하면 신고관청(영통구청장)에서 과태료 부과, 신고관청은 해당 사실을 등록관청에 10일 이내 통보
*신고도 신고관청, 과태료도 신고관청
→ 부동산 등 소재지 관할
부동산 등의 매매계약을 계약일로 부터 30일 안에 신고관청에 신고.
신고 의무자를 직거래와 중개거래로 나눈다.
*공동신고하는 방법
ㄴ부동산 거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인.
ㄴ제출은 아무나 제출.
*국가, 공공기관, 지방~ 지방~ 지방~ 지방~ 일 때는 국가 등이 신고해야 한다.
**다른 상대방은 신고의무 X
**공동신고 X
개공이 거래계약서를 작성, 교부 → 개공이 신고해야 한다.
*거래당사자는 신고 의무 X
*이 법 전체에 개공이의 신고 의무는 부동산거래 신고의무 하나 밖에 없다.
**나머지는 신고의무 없다.(해제신고 의무 X, 주택 임대차 신고 X,,,)
→지자체가 단독 신고
if) 국가가 계약 체결해도 개공이가 중개했다면 개공이 신고
2. 신고사항 *어려움
공통신고사항 = 항상 신고한다.(토지, 건물, 공급계약, 분양권, 입주권 따지지 않고 직거래든 중개거래든...)
ㄴ부동산거래계약신고서에 작성
거래당사자가 라면 끓여
개공이 중개했으면 개공도 젓가락 들고 와
어디서? 중개사무소에서
언제? 계약 체결일, 중도금 지급일, 잔금지급일
기똥차게 조아하는 라면의 종류는 소지면
너무 맛있어서 실실 웃는다.
*권리관계 X
*공법상 제한 X
*기준시가 X
매도인 법인 --- 매수인 법인
ㄴ주택 매매 계약 체결
→ 내막을 자세히 신고하라(공통신고 사항에 추가로 신고)
매도쪽인 법인이든 매수쪽이 법인이든 다 신고
*매수인이 국가 등이면 추가 신고사항 전혀 X → 공통신고사항만 신고
*갑의 자금조달계획을 증명하는 서류는 투기과열지구에서만!
*법인 외의 자 : 자연인
비규제지역에서는 6억 이상 주택
투기과열지구나 조정대상지역에서는 모든 주택
!6억 투기 조정
*매도인이 국가 등일 때가 중요
ㄱ. 투기과열지구는 가격을 따지지 X
ㄴ. 투기, 조정 외의 장소 = 비규제지역 → 6억 이상 신고
ㄷ. 매도인 정은 국가 등 → 신고 X
★작년 신설! 출제 가능성 高
수광세(bird)
*토지거래허가구역 내 토지 : 허가 신청할 때 냈으니까 부동산거래 신고할 때 안 내도 O
3. 절차
거래당사자 : 직거래 당사자
서류 첨부하는 건 ③만!(거부하는 경우)
신고거부한 경우에만 서류 첨부
Q. 매수인이 신고를 거부하여 매도인이 단독으로 신고하는 경우
매도인의 위임을 받은 사람은 부동산 거래 신고서의 제출을 대행할 수 있다? O
외로운 개공
*개공과 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인 X
→ 개공만 서명 또는 날인
개공, 소공 둘이 고용관계니까 신분증만 보여주면 끝
*위임장 X
*보조원은 개공 + 소공의 5배수 초과하면 X
1. 개공만. 당사자는 X
일방이 국가 등이면 제출 X
자금, 자금조달 뜨면? 무조건 매수인 단독!
개공이 중개
분리제출희망 뜨면 30일,
제공 뜨면 25일
- 매도인의 인적사항
- 국적 : 외국인
- 거래지분 비율 : 매도인이 2인 이상일 때 ex) 갑 1/2
- 건축물, 토지 및 건축물 옆 괄호에는 건축물의 종류 기재
- 소재지/지목/면적 : 토지/건축물대장 보고 기재
- 계약대상면적 : 실제 거래하는 부분의 면적
- 물건별 : 물건이 여러 개일 때 각각 *합쳐서 X
- 공급계약 또는 전매
*추가지불액 : fee
- 종전 부동산 : 입주권 파는 사람만 기재하는 부분
*입주권을 거래신고하면 신고필증이 2장 나온다.
전매
*공급계약 X
공급계약, 전매계약 그 외의 거래 : 부가세 제외
구축 운영은 국장
*시장, 군수, 구청장 X
1) 증여 X
2) 공동 X
3) 거래신고 해야 한다.
4) 국장
3) 공용면적 안적음
해제신고
해제신고 : 거래당사자 의무
*개공의 의무 X
*하여야 한다 X
조사
3천만원 이하 과태료
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사 = 시도지사
정정신청
매매 계약서를 부동산 거래계약 신고서에 담아서 신고서를 냈더니
신고 필증을 받았다.
신고를 잘못해서 신고필증이 잘못 나왔다.
잘못 신고한 부분 직접 정정하면 새로운 신고필증이 나온다.
= 정정신청
*중요한 항목은 정정이 안 된다.
전주에 상사가 있어서 비대사면 사은품으로 주는 종류가 지지면
→ 사소한 것들
전주(한옥마을)는 혼자 간다.
변경신고
올바르게 신고를 잘 했는데
계약의 내용이 변경되었다.
→ 변경신고서 작성
정정신청과 변경신고가 공통으로 가능한 항목?
→ 비지면
*추가 X, 교체 X
새로운 물건이 추가될 때는 변경신고 X
③거래계약서 사본, 입출금 내역 등
주택임대차 신고
목적 : 오피스텔
주택을 취득할 수 있는 권리 : 입주권, 분양권
63빌딩 X
기간만 연장 : 신고 X
*올해부터 강원도가 특별자치도로 편입
A도 B시에 위치한 ~ : 신고 O
A광역시 B군에 위치한 ~ : 신고 O
*거래당사자는 자연인
→ 실제로는 주민센터 가서 신고필증 발급받게 된다.
주택임대차 변경, 해제 신고
: 의무
②부동산거래신고, 주택임대차 신고에서만 이렇게 한다.
Q. 임대차 신고하면 전입신고 한 것으로 본다? X
Q. 개공이가 중개. 개공이의 인적사항 신고? X
*실제로는 계약서만 가져오라는 소리.
신고서 필요 X
보증금 3천, 월차임 50 > 63빌딩 넘었다.
1) 신고해야. 공부상 용도는 따지지 X
2) 권리도 신고 해야
5) 병 X → 갑과 을
과태료(개정)
거짓으로 거래가 완성된 것처럼 "꾸"민 개공 갑
> 3-3
갑과 을은 가짜 매매계약을 체결한 당사자. 거짓신고하면?
> 3-3 or 3천만원
*형벌을 받을 정도가 아니면 3천만원만.
아니한 자(거부한 자 포함)
위반사실을 자진신고
조사 전이면 과태료 면제, 조사 후면 50% 감면
3천 짜리는 자진신고 감면 사유가 아니다!
'새끼여우가 하는 일 > 새끼여우 부동산' 카테고리의 다른 글
| [중개사법] 2편 3장 외국인 등 부동산취득, 4장 토지거래허가 (0) | 2023.07.19 |
|---|---|
| [중개사법] 1편 8장 보칙 (0) | 2023.07.12 |
| [중개사법] 1편 6장 행정처분 (1) | 2023.07.04 |
댓글