[중개사법] 3편 7장 경매절차

경매절차(민사집행법)

*용어

경매 = 매각

입찰 = 매수신고(매수신청)

 

ex)

경매하는 부동산 = 매각 부동산

경매하는 날 = 매각 기일

입찰하는 사람 = 매수신고인, 매수신청인

1등한 사람 = 최고가 매수신고인

2등한 사람 = 차순위 매수신고인

입찰할 때 내는 보증금. 입찰보증금 = 매수신청 보증

 

 

경매 개시 결정 : 경매 하자고 결정하는 것

경매 개시 결정 등기 : 법원에서 등기소로 서류 보내 경매 개시 결정 등기

                                 → 등기 되면 압류된다.

 

등기 + 우선변제권 + 경매로 소멸하는 권리 : 배당 요구 하지 않아도 배당금을 줘야 한다.

저당권 : 배당 요구 안 해도 됨.

전세권 : 등기 됐고, 담보권이니까 우선변제권, 경매로 소멸 : 배당 요구 안 해도 됨

1순위 전세권 : 등기 됐고, 우선변제권 있고, 용익권 성격이라서 경매로 소멸하지 않고 인수된다.

                      → 배당 받고 싶으면 배당 요구 해야

대항 요건을 갖춘 주택 임차인 : 등기 X → 배당 받고 싶으면 배당 요구 해야

 

*최선순위 전세권은 배당 요구를 하지 않으면 인수되므로 배당 요구 해야 배당 받을 수 있다.

*확정일자 받은 임차인 : 등기가 되지 않은 권리이므로 배당 요구 해야 배당 받을 수 있다.

 

 

최저매각가격이 1억일 때 매수신청보증금은 1천만원

Q. 1.5억에 매수신고(입찰)하려면 법원에 1,500만원의 매수신청보증금 내야 한다? X

→ 1,000만원만 내면 된다.

 

허가 받으면 매수인. 경락인.

 

잔금 : 2억 - 1천 = 1.9억

 

 

매각기일에 아무도 입찰을 안하면 > 유찰

→ 최저매각가 낮추고 새 매각기일 발표

 

 

매각결정기일에 불허가 받으면

→ 최저매각가 낮추지 않고 새 매각기일 발표

 

 

잔금 안내면

→ 최저매각가 낮추지 않고 재 매각기일 발표

 

잔금 안내면 재수없어 재매각

 

 

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1. 저당권 → 담보권 실행을 위한 경매 신청 → 법원이 경매 개시 결정을 내림

2. 가압류 → 소송을 거쳐 판결을 받았는데 또 경매 신청 → 받아줄 것인가? O

→ 앞선 경매 개시 결정에 따라 경매를 진행

→ 채무자가 1번 저당권의 채무를 모두 변제하면?

→ 경매를 중단할 수는 없으니 2번 경매 개시 결정에 따라 경매를 이어간다.

 

*여러 건의 경매 신청도 받아 준다.

*뒤의 경매 신청 각하 X

 

 

또는 = 둘 중 하나가 되었을 때

 

 

 

 

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배당요구 종기

 

배당요구 할 건지 말 건지를

매각기일 전에(배당요구 종기) 결정해야.

매각기일 이후에(매각결정기일) 결정하면 안 됨.

 

Q. 우선변제권 있는 채권자는 매각결정기일까지 배당요구 할 수 있다? X

→ 배당요구종기일은 첫 매각기일 이전으로 정한다.

 

1순위 임차인의 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 하는 부담이 바뀌는 경우

배당요구종기일 지난 후에 철회하면 X

*배당요구한 채권자 : 1순위 임차인

 

 

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*호가 경매 : 입으로 불러가면서 하는 경매

*기일 입찰 : 정해진 날짜, 시간에 서면 입찰하는 것

*기간 입찰 : 입찰 기간을 최대 한 달 준 후 입찰하게 한 후 입찰 기일에 뚜껑을 열어요(?)

 

 

 

 

 

(3) 매수신청인은 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

최저매각가의 1/10을.

 *입찰할 가격에 X, 매수 가격에 X, 매수신청 가격에 X

 

 

 

 

 

 

잔금 1.9억 안내면 보증금 1천 몰수

→ 배당금에 붙인다.

 

 

 

(주의)

최저매각가 2억 / 보증금액 2천 / 최고가 2.5억

차순위 = 2.5억 - 2천 = 2.3억를 넘어야 한다.

 

 

 

 

매수인이 매각대금을 모두 지급한 때 돌려받는 건 차순위.

*차순위는 매수인이 대금을 다 냈을 때 돌려 받고

*3~10등은 매각기일이 종결된 때 돌려 받는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

*우선매도신고는 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지만 할 수 있다.

 

*매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정한다.

*매각기일은 오리배 타고 가면서, 매각결정은 법원 안에서 정할 수 있다.

 

 

 

불새 ; 불허가 새매각

 

 

 

 

경매는 농취증만 갖는다.

*입찰하기 전에 or 입찰(매수신고)할 때 농취증 발급 신청? X

→ 1등(최고가매수신고인) 하면 농취증 발급 신청 O

 

 

 

 

항고보증금 내는 이유 : 항고해서 경매를 지연시키기

잔금 완납을 위해 돈 벌 시간을 버는 것.

 

*최저매각가격은 매수신청보증금에서 나온 것

 

 

 

 

 

 

 

 

최저매각가 저감 X

 

 

 

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권리분석

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기

: 위치에 관계없이 항상 소멸하는 권리

  줄서서 받고 다 없어지는.

 

대항할 수 있고 / 없고

 

*담보가등기 : 담보권

*보전가등기 : 담보권 X, 용익권 O

 

 

*유치권자에게 줄 의무는 없는데 책임은 있다.

 

 

(기출)

①책임 없다.